Immobilier 2026: qui va être concerné par la hausse des frais de notaire ?

Immobilier : qui paiera plus de frais de notaire en 2026? La réponse tient en quatre mots : acheteurs de logements anciens. Dans les départements qui relèveront les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 4,5 % à 5 %, la facture grimpera d’environ 500 € par tranche de 100 000 € achetés : +1 250 € pour un bien ancien à 250 000 €, par exemple. Les primo-accédants (selon les dispositifs locaux) et les achats dans le neuf seront largement épargnés.

Cette hausse, introduite par la loi de finances 2025, entre en vigueur entre le 1^er avril et le 1^er juin 2025, selon les départements, et pourrait durer au-delà de la date théorique de fin (29 février 2028). Seule la part fiscale des « frais de notaire » augmente : la rémunération du notaire, elle, ne change pas.

Voici en détail qui est visé, où, combien prévoir et comment ajuster votre budget pour limiter l’impact sur votre projet immobilier.

Contexte 2026 : pourquoi les frais de notaire montent-ils ?

Ce que recouvrent vraiment les « frais de notaire »

Quand on parle de « frais de notaire », on désigne surtout des taxes reversées à l’État et aux collectivités. Trois blocs à connaître :

• DMTO : la partie principale, versée aux départements et aux communes. C’est elle qui augmente.
• Émoluments du notaire : la rémunération réglementée du notaire, inchangée.
• Taxes et débours : frais de publication foncière, formalités, etc.

Repères 2025 :

• Dans l’ancien : 7–8 % du prix avant hausse, 8–9 % après.
• Dans le neuf : 2–4 % du prix, la hausse étant quasi nulle.

Ce qu’apporte la loi de finances 2025

• Le taux départemental des DMTO peut passer de 4,5 % à 5 %.
• L’augmentation de 0,5 point est possible jusqu’au 29 février 2028.

Pourquoi ? Les DMTO sont une ressource majeure pour les départements. Avec la baisse des ventes immobilières (de 1,14 million à 780 000 en un an) et un recul des recettes de 21,9 % en 2023, les budgets locaux ont besoin de compensations.

Calendrier

• Vote de la loi de finances : fin 2024.
• Votes départementaux : début 2025.
• Entrée en vigueur : entre le 1^er avril et le 1^er juin 2025.
• La date qui compte : celle de l’acte authentique.

Qui est concerné par la hausse ?

En première ligne : les acheteurs dans l’ancien

• Primo-accédants achetant dans l’ancien (hors dispositifs d’exonération).
• Secundo-accédants qui revendent pour acheter un autre bien ancien.
• Investisseurs (locations, résidences secondaires, immeubles de rapport).

Surcoût moyen : +500 € tous les 100 000 € (soit +1 000 € à 200 000 €, +1 500 € à 300 000 €…).

Quels départements appliquent la hausse ?

• Environ 85 départements sur 101 ont voté le passage à 5 % : quasi toute l’Île-de-France, le Nord, le Rhône, la Loire-Atlantique, la Haute-Garonne, les Bouches-du-Rhône, etc.
• Quelques départements restent à 4,5 %. La liste évolue ; vérifiez le taux avant de signer.

Qui échappe (en partie) à la hausse ?

• Acheteurs dans le neuf : frais réduits (2–4 %).
• Primo-accédants bénéficiant d’exonérations locales.
• Certaines ventes spécifiques (terrains à bâtir, logements sociaux, etc.).

Quel impact sur le budget ?

Surcoût en chiffres

• 200 000 € : +1 000 €
• 250 000 € : +1 250 €
• 400 000 € : +2 000 €
• 600 000 € : +3 000 €

Exemple : pour un bien ancien de 250 000 €, les frais passent d’environ 19 000 € à 20 250 €.

Conséquences sur le financement

• Besoin d’apport plus élevé.
• Capacité d’emprunt potentiellement réduite si l’apport manque.
• Nécessité d’ajuster durée et montant du prêt, voire le budget d’achat.

Limiter l’impact : cinq leviers

• Négocier le prix : 1 % de remise sur 250 000 € = 2 500 € gagnés.
• Discuter les frais d’agence.
• Distinguer le mobilier justifié dans l’acte pour réduire l’assiette taxable.
• Comparer les offres de crédit (banques, courtiers, prêts aidés).
• Jouer sur le calendrier (signer avant la hausse) ou la localisation (départements restés à 4,5 %).

Ancien vs neuf : quelles différences ?

Pourquoi le neuf est moins touché

• Droits d’enregistrement réduits ou remplacés par la TVA.
• Frais totaux : 2–4 % du prix.
• Volonté publique de soutenir la construction neuve.

Faut-il se tourner vers le neuf ?

• Atouts : frais réduits, PTZ possible, TVA à 5,5 % dans certains quartiers, performances énergétiques.
• Limites : prix au m² plus élevé, délais de livraison, offre concentrée hors centres historiques.

Anticiper la hausse dans son projet

Estimer les frais dès la recherche

• Utiliser un simulateur avec département et type de bien.
• Inclure les frais dans le budget global.
• Vérifier la date d’entrée en vigueur locale.

Ajuster le financement

• Prévoir un apport suffisant et conserver une réserve.
• Allonger la durée du prêt si nécessaire ou revoir le prix cible.
• Mobiliser PTZ, PAS, prêts Action Logement…

S’appuyer sur les bons interlocuteurs

• Notaire : calcule les frais, vérifie le calendrier et les optimisations possibles.
• Courtier : adapte le plan de financement, compare les banques.
• Agent immobilier : informe des pratiques locales et aide à la négociation.

Quel impact pour le marché ?

Un calendrier qui peut bousculer les ventes

• Possible pic de transactions avant la hausse.
• Risque de ralentissement ensuite, surtout dans l’ancien.

Effets selon les profils

• Primo-accédants : impact variable, atténué par les aides.
• Secundo-accédants : hausse parfois élevée en euros.
• Investisseurs : rentabilité nette amputée, choix possibles vers d’autres départements ou le neuf.

Temporaire ou durable ?

Officiellement limitée à février 2028, la hausse pourrait durer si les budgets départementaux restent sous pression. Rien n’indique pour l’instant un retour automatique au taux de 4,5 %.

Conclusion : acheter malgré la hausse

• La mesure touche surtout l’ancien dans les départements passés à 5 %.
• Surcoût : ≈ 500 € par 100 000 € de prix.
• Le neuf et certains primo-accédants s’en sortent mieux.

Pour sécuriser votre projet :

• Calculez vos frais réels dès le départ.
• Ajustez votre budget et votre financement.
• Entourez-vous d’un notaire et d’un courtier pour fiabiliser chiffres et calendrier.

FAQ – Hausse des frais de notaire 2025

Qui est concerné ?

Les acheteurs de logements anciens dans les départements où les DMTO passent à 5 %. Les achats dans le neuf et certains primo-accédants (selon les aides locales) sont peu ou pas concernés.

Tous les départements adopteront-ils 5 % ?

Non. La loi les autorise simplement. Environ 85 sur 101 ont déjà voté la hausse.

Et pour le neuf ?

Les logements neufs restent soumis à des frais réduits (2–4 %). La hausse des DMTO ne s’y applique quasiment pas.

À partir de quand ?

Selon les départements : entre le 1^er avril et le 1^er juillet 2025. C’est la date de l’acte authentique qui compte.

Combien vais-je payer en plus ?

Environ 500 € par 100 000 € de prix : +1 000 € à 200 000 €, +1 500 € à 300 000 €, +3 000 € à 600 000 €.

Les primo-accédants sont-ils aidés ?

Pas au niveau national, mais plusieurs départements maintiennent des réductions ou exonérations partielles pour le premier achat de résidence principale.

Puis-je éviter la hausse en signant plus tôt ?

Oui, si l’acte authentique est signé avant la date d’entrée en vigueur dans le département.

La hausse est-elle vraiment temporaire ?

Elle est censée durer jusqu’au 29 février 2028. Son maintien ou son abandon dépendra de la situation budgétaire des départements.

Comment calculer précisément mes frais ?

Utilisez un simulateur en indiquant le département, la nature du bien et son prix. Votre notaire affinera le chiffre.

Cette hausse peut-elle faire baisser les prix de l’immobilier ?

Elle peut peser sur la demande et inciter certains vendeurs à ajuster leurs prix, surtout sur les marchés les moins tendus.