En cette période de turbulences économiques, de nombreux acquéreurs potentiels se posent une question cruciale : est-ce que la baisse des prix de l’immobilier peut compenser la hausse des taux de crédit ? Cette interrogation, qui pourrait sembler simple de prime abord, se révèle en réalité complexe, tant elle est liée à une multitude de facteurs économiques et politiques.
Un environnement de taux de crédit en hausse
En septembre prochain, les taux de crédit devraient franchir la barre des 4%, ce qui a été une norme dans le passé, mais reste un bouleversement pour les acquéreurs d’aujourd’hui habitués à des taux exceptionnellement bas depuis une décennie. Cette hausse s’explique en grande partie par les tensions internationales et les crises économiques, notamment la guerre en Ukraine et la crise énergétique, qui ont engendré une inflation rapide. Face à cette situation, la Banque Centrale Européenne (BCE) a choisi d’augmenter ses taux directeurs, une hausse répercutée par les banques sur leurs clients, en augmentant les taux de crédit proposés. C’est le moment idéal pour acheter ?
II. Des baisses de prix immobiliers insuffisantes
Selon Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux, la situation est plus difficile aujourd’hui pour les emprunteurs, comparée à l’époque où les taux atteignaient également 4%. La raison ? Les prix de l’immobilier ont explosé, rendant la hausse des taux de crédit plus douloureuse pour les emprunteurs. Entre 2012 et 2023, les prix ont progressé de 13,13% à Lille, et jusqu’à +73,14% à Bordeaux. À Paris, les prix ont augmenté de 26,9% en dix ans, passant de 8 400 euros par m2 à 10 660 euros/m2. Ces augmentations drastiques rendent la baisse potentielle des prix insuffisante pour compenser l’augmentation des taux de crédit.
L’importance de l’apport personnel dans le financement immobilier
Un facteur déterminant dans le financement de votre projet immobilier est sans aucun doute l’apport personnel. Il est généralement conseillé de viser au moins 20% du montant total du projet. « Lorsque l’apport provient des économies personnelles de l’emprunteur, cela rassure la banque sur sa capacité à épargner, et donc à rembourser son crédit », souligne Maël Bernier, directrice de la communication chez Meilleurtaux. En plus de cela, un bon apport peut aider à compenser la hausse des taux de crédit.
De plus, en cas de revente forcée due à un imprévu de la vie, avoir un bon apport initial peut limiter les dommages financiers. « Avec un apport de 20%, le crédit couvre 80% de la dette immobilière. Si le prix de vente subit une décote de 20%, l’emprunteur a les moyens de rembourser son prêt par anticipation, ce qui rassure les banques », explique Caroline Arnould, directrice du développement du courtier Cafpi.
C’est dans cette logique de réduction des risques que les banques ont cessé d’offrir des prêts sans apport. En effet, si le prêt couvre 100% de la dette immobilière et que vous devez vendre la propriété de manière urgente avec une décote, le remboursement anticipé du crédit peut devenir difficile. Cela est particulièrement vrai pour les financements à 110%, qui comprennent non seulement la valeur du bien, mais aussi les frais annexes tels que les droits de mutation.
La cessation des prêts sans apport est également liée à l’application de règles prudentielles. En effet, face à un manque d’apport, les banques sont contraintes de mettre de côté des fonds propres, ce qui représente un coût supplémentaire. Une situation qu’elles cherchent à éviter en période de marge zéro sur les prêts immobiliers.
III. La capacité d’emprunt des ménages en péril
Dans ce contexte, la capacité d’emprunt des ménages français est fortement affectée. Si les taux atteignent 4% à la rentrée, et que les prix de l’immobilier ne diminuent pas en conséquence, les ménages français auraient perdu entre 50 000 et 60 000 euros de capacité d’emprunt en moyenne, depuis janvier 2022. Malgré cela, il est recommandé d’emprunter aujourd’hui pour ceux qui le peuvent, avec l’idée de renégocier le taux de crédit à l’avenir si ces derniers baissent.
Pour résumer :
- La hausse des taux de crédit à 4% à la rentrée, exacerbée par des facteurs économiques et politiques, rend plus difficile la facilité d’emprunt.
- Les prix de l’immobilier ont grimpé de manière significative dans les grandes villes, rendant la baisse potentielle des prix insuffisante pour compenser la hausse des taux de crédit.
- Les ménages français ont perdu une grande partie de leur capacité d’emprunt, malgré la prolongation du PTZ.
- Emprunter aujourd’hui peut rester une option viable, avec la possibilité de renégocier le taux de crédit à l’avenir.
