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Allemagne : le plafonnement des loyers berlinois annulé

L’expérience qui a permis une baisse de 11 % des loyers a été stoppée net ce 15 avril par le Tribunal fédéral constitutionnel, qui estime que la capitale allemande a outrepassé ses droits. Les locataires doivent rembourser.

La tentative du Land de Berlin de maitriser la montée du niveau des loyers (+ 20 % depuis 2015) via un plafonnement obligatoire a échoué. Jeudi 15 avril, le Tribunal fédéral constitutionnel de Karlsruhe a en effet décidé que le Sénat berlinois avait outrepassé ses droits. Le droit qui encadre les loyers est fédéral, ont rappelé les juges. En conséquence, le dispositif lancé le 23 février 2020 et concernant 1,5 million d’appartements construits avant 2014 n’est pas valable. Les locataires concernés doivent rembourser les sommes correspondantes à la baisse du loyer.

Le ministre régional du logement Sebastian Scheel a annoncé dans la foulée une réunion du gouvernement local pour « élaborer des solutions supportables pour les locataires ». Les deux grands groupes immobiliers privés présents à Berlin Deutsche Wohnen et Vonovia ont pour leur part promis d’être bienveillants. Ce dernier a même annoncé qu’il n’exigerait pas de remboursement. Mais beaucoup de petits propriétaires n’ont pas forcément les moyens de cette mansuétude.

Pour beaucoup, le blocage de la Cour suprême est surtout le signe que le combat doit désormais s’étendre au niveau national : « Lors des élections fédérales du 26 septembre, le SPD fait une offre claire aux locataires : dans le prochain gouvernement fédéral, nous voulons faire appliquer un gel des loyers dans toutes les zones résidentielles tendues. L’annulation du plafonnement des loyers à Berlin est une bataille perdue, mais le combat est loin d’être perdu », a déclaré Kevin Kühnert, membre de la direction du parti social-démocrate. Le parti écologiste à lui aussi inscrit le projet d’une nouvelle loi fédérale sur le contrôle des loyers dans son programme de campagne.

La décision, qui ne manque pas de ravir les acteurs du monde immobilier, vient aussi mettre fin à une drôle de situation. « Le Sénat berlinois savait qu’il passait par un trou d’aiguille juridique et que sa tentative était risquée », commente le français Olivier Bourdais, manager pour la société immobilière berlinoise Grizzly investors. Ainsi, dès le vote de la loi, le Sénat avait demandé par prudence à tous les locataires de ne pas dépenser les sommes économisées.

Les effets de la loi sur le marché ont aussi été contradictoires. En moyenne, les loyers concernés ont baissé d’environ 11 %. Mais dans les quartiers chics, la baisse a pu atteindre 30 %, favorisant ainsi les foyers aisés. Par ailleurs, les propriétaires qui finançaient l’achat de leur appartement avec le loyer, ont souvent préféré vendre. Résultat : « L’offre locative s’est effondrée de 60 %. C’est énorme », poursuit M. Bourdais. Dans cette ville en pleine croissance démographique, la recherche de logement est devenue un chemin de croix avec en moyenne 138 demandes pour une offre, selon la plate-forme Internet Immoscout. Quant au prix des appartements, il a augmenté de 10 %.

Désormais, Berlin mais aussi les grandes villes allemandes et le gouvernement fédéral doivent trouver de nouvelles solutions pour stabiliser la flambée des loyers et des prix immobiliers et pour garantir à tous un accès raisonnable au logement. Une chose reste cependant incontournable. Berlin et l’Allemagne doivent construire plus de logements. Le plan urbain de la capitale à l’horizon 2030 évalue ainsi que la ville a besoin de 200 000 logements supplémentaires, soit 20 000 par an. Or, avec 14 500 nouveaux logements en 2018 et 16 800 en 2019, le compte n’y est pas du tout.

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